コラム

2026.02.25

空き家を解体すると固定資産税は6倍？更地にする前に知っておきたい税金の仕組み

解体お役立ちコラム

「空き家を解体すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。相続した実家を解体したいけれど、税金が跳ね上がるのが怖くて踏み切れない――そんなご相談は、私たち解体業者にも数多く寄せられます。

結論からお伝えすると、実際に6倍になるケースはほとんどありません。多くの場合、固定資産税の増加は3〜4倍程度に収まります。さらに、2023年12月の法改正により「空き家を残しておけば安心」という考え方自体が通用しなくなっています。

この記事では、空き家の解体と固定資産税の関係について、税額が変わる仕組みから最新の法改正の内容、千葉県内で使える減免制度まで詳しく解説します。

空き家を解体すると固定資産税が上がる仕組み

まず、なぜ空き家を解体すると固定資産税が上がるのかを理解しましょう。ポイントは「住宅用地の特例」という制度にあります。

住宅用地の特例とは

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。この特例が適用されると、土地にかかる税金が大幅に安くなります。

区分	固定資産税の軽減率	都市計画税の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	課税標準額 × 1/6	課税標準額 × 1/3
一般住宅用地（200㎡超の部分）	課税標準額 × 1/3	課税標準額 × 2/3

住宅が建っている土地（200㎡以下の部分）は、固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されています。空き家を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなるため「固定資産税が6倍になる」と言われるのです。

実際には6倍にならない理由

ただし、実際に計算してみると6倍にはなりません。更地になった場合の課税標準額は、固定資産税評価額の70%（負担水準）で計算されるためです。

具体的な計算例で見てみましょう。

【計算例】敷地面積150㎡・固定資産税評価額3,000万円の場合

	住宅あり（解体前）	更地（解体後）
課税標準額	3,000万円 × 1/6 = 500万円	3,000万円 × 70% = 2,100万円
固定資産税額（税率1.4%）	7万円	29.4万円
増加倍率	―	約4.2倍

このように、実際の増加は3〜4倍程度です。6倍になるのは理論上の最大値であり、実際にはそこまで増えないことがほとんどです。

さらに、解体によって建物分の固定資産税（築年数に応じて数万円程度）がなくなるため、トータルの負担増はさらに小さくなります。

2023年法改正で「空き家を残す」リスクが拡大

「固定資産税が上がるなら、空き家のまま残しておこう」と考える方もいるかもしれません。しかし、2023年12月13日に施行された空家等対策特別措置法の改正により、空き家を放置すること自体がリスクになっています。

「管理不全空き家」の新設

改正前は、倒壊の危険があるなど深刻な問題を抱えた「特定空き家」のみが固定資産税の優遇解除の対象でした。しかし法改正により、新たに「管理不全空き家」というカテゴリーが設けられました。

分類	状態の目安	住宅用地の特例
通常の空き家	適切に管理されている	適用あり
管理不全空き家（新設）	窓や壁の一部が破損、雑草の繁茂など	勧告で解除
特定空き家	倒壊の危険、衛生上有害など	勧告で解除

管理不全空き家とは、今すぐ倒壊する危険はないものの、窓ガラスが割れている、外壁の一部が損傷している、庭の雑草が伸び放題になっているなど、放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家のことです。

この管理不全空き家について自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が大幅に上がります。つまり、空き家を残していても適切に管理しなければ、結局は税負担が増えてしまうのです。

固定資産税が上がるまでの流れ

ただし、突然固定資産税が上がるわけではありません。以下の段階を踏みます。

①管理不全空き家・特定空き家に認定
→ 自治体が空き家の状態を調査し、認定します。

②助言・指導
→ 所有者に対して改善を求める通知が届きます。
→ この段階で改善すれば、特例は解除されません。

③勧告
→ 助言・指導に従わなかった場合、勧告が出されます。
→ 翌年1月1日時点で改善されていなければ、住宅用地の特例が解除されます。

④命令 → 行政代執行
→ 最悪の場合、行政が強制的に解体し、費用が所有者に請求されます。

重要なのは、助言・指導の段階で対処すれば固定資産税は上がらないという点です。自治体からの通知が届いたら、放置せず早めに対応しましょう。

空き家を解体すべきか判断する3つのポイント

空き家を解体するかどうかは、固定資産税だけでなく総合的に判断する必要があります。以下の3つのポイントを確認してみてください。

1. 空き家の維持コストを計算する

空き家を残す場合、固定資産税以外にも以下の維持コストがかかります。

・火災保険料（年間数万円〜）
・定期的な換気・清掃のための交通費や管理費
・庭の草刈り・樹木の剪定費用
・水道・電気の基本料金
・突発的な修繕費（台風後の屋根修理など）

これらの合計が年間10万〜20万円以上になるケースも珍しくありません。更地にした場合の固定資産税の増額分と比較して、どちらが経済的かを冷静に計算しましょう。

2. 土地の活用予定を考える

解体後の土地をどうするかも重要です。更地にした後、売却や駐車場経営、新築の建て替えなどの予定があるなら、早めに解体した方が有利な場合が多いです。

特に土地の売却を考えている場合、更地の方が買い手がつきやすいという傾向があります。古い建物が残ったままの土地は、買い手側が解体費用を負担するリスクを考えるため、売却価格が下がりがちです。

3. 相続した空き家なら「3,000万円特別控除」を確認する

相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は、空き家を解体して更地にしてから売却する場合も対象になります。

ただし、相続開始から3年を経過する年の12月31日までという期限がありますので、早めに検討することをおすすめします。詳しくは税務署や税理士にご相談ください。

▶ 関連記事：木造・鉄骨・RC造で解体費用はどう変わる？構造別の相場を比較

千葉県内で使える解体費用の補助金・減免制度

千葉県内の各自治体では、空き家の解体に対する補助金制度を設けているところがあります。主な制度をご紹介します。

住宅除却（解体）費の補助

昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅で、耐震診断の結果「倒壊の危険性が高い」と判定された場合、解体費用の一部が補助されます。

補助額は自治体によって異なりますが、例えば千葉市では工事費の23%（上限20万円、密集市街地は30万円）、木更津市では上限20万円の補助が受けられます。

危険ブロック塀の撤去補助

空き家の解体と合わせてブロック塀の撤去を行う場合、別途補助金が出る自治体もあります。千葉市では、危険ブロック塀の撤去に対して上限18万円の補助制度があります。

アスベスト調査・除去の補助

古い建物にはアスベスト（石綿）が使用されている可能性があります。千葉市ではアスベストの分析調査や除去工事に対する補助制度も設けています。

補助金制度は年度ごとに予算が決まっており、申請が多い場合は早期に受付が終了することがあります。解体を検討している方は、お住まいの自治体の窓口に早めにご確認ください。

解体後の固定資産税を減免する自治体も

全国的に、空き家を解体した後も一定期間は住宅用地の特例と同等の固定資産税減免を行う自治体が増えています。千葉県内では木更津市がこうした取り組みを行っています。お住まいの自治体でも同様の制度がないか、確認してみる価値はあります。

空き家解体後の手続きで忘れてはいけないこと

空き家を解体した後は、以下の手続きを忘れずに行いましょう。

建物滅失登記（解体後1か月以内）

建物を解体したら、法務局で建物滅失登記を行う必要があります。申請期限は解体後1か月以内です。この手続きを怠ると、すでに存在しない建物に対して固定資産税が課税され続ける可能性があります。

滅失登記は自分で行うこともできますが、書類の準備が複雑なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。費用の目安は5万円前後です。

自治体への届出

建物を解体したことを自治体の税務課に届け出ることで、翌年度から建物分の固定資産税が課税されなくなります。滅失登記が完了していれば法務局から自治体へ情報が共有されますが、念のため自治体にも連絡しておくと確実です。

▶ 関連記事：解体工事の費用は確定申告で控除できる？ケース別の税務処理を解説

よくある質問（FAQ）

千葉県内の解体工事に補助金は使えますか？

千葉県内の多くの自治体で、空き家の解体に対する補助金制度が設けられています。ただし、制度の有無や内容は自治体ごとに異なります。お住まいの市町村の担当窓口にお問い合わせください。

解体工事にかかる費用の相場はどのくらいですか？

木造住宅の場合、一般的に坪あたり3〜5万円程度が相場です。ただし、建物の構造・立地条件・アスベストの有無・付帯工事の内容などにより大きく変動します。正確な費用を把握するには、複数の業者から相見積もりを取ることをおすすめします。

解体工事の補助金はいつ申請すればいいですか？

多くの自治体では毎年4月〜6月頃に募集を開始し、予算に達し次第終了します。必ず工事着手前に申請し、交付決定を受けてから着工してください。交付決定前に着工すると補助金が受けられなくなるため注意が必要です。

解体工事の見積もりは無料でもらえますか？

はい、多くの解体業者は現地調査と見積もりを無料で行っています。適正価格を把握するために、3社以上から相見積もりを取ることをおすすめします。

空き家を解体すると固定資産税は上がりますか？

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。建物を解体すると特例の適用がなくなり、土地の固定資産税が上がる場合があります。ただし、自治体によっては老朽空家を除却した場合の固定資産税減免措置を設けているケースもあります。

まとめ：固定資産税を恐れすぎず、総合的に判断を

空き家を解体すると確かに土地の固定資産税は上がりますが、実際には6倍ではなく3〜4倍程度です。さらに建物分の固定資産税がなくなることや、維持管理コストの削減も考慮すると、解体した方が経済的に有利なケースも多くあります。

特に2023年12月の法改正以降は、管理が不十分な空き家を放置するリスクが以前より大きくなっています。「空き家を残しておけば固定資産税が安い」という常識は、もはや通用しない時代になりつつあります。

空き家の解体を検討される際は、固定資産税だけでなく、維持コスト、土地の活用予定、補助金制度などを総合的に考慮して判断されることをおすすめします。

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