アパート・マンションの解体費用はいくら？戸建てとの違いと手順を解説

集合住宅の解体は戸建てとは違う

老朽化したアパートやマンションを所有しているオーナーにとって、建て替えや土地活用のための解体は避けて通れない課題です。しかし、集合住宅の解体は戸建て住宅とは規模も費用も手続きも異なる点が多くあります。

この記事では、アパート・マンションの解体費用の相場を構造別に紹介し、戸建てとの違いや集合住宅ならではの注意点を解説します。

集合住宅の解体費用は、建物の構造・延床面積・階数・立地条件などによって大きく変わります。一般的な坪単価の目安は以下のとおりです。

※上記は建物本体の解体費用の目安です。これに加えて、外構撤去・残置物処分・アスベスト調査費用・届出費用などが別途かかります。

戸建て住宅の解体は通常1〜2週間で完了しますが、アパートは2〜4週間、RC造マンションでは1〜3ヶ月かかることもあります。大型重機の搬入・搬出や廃材の搬出量も多くなるため、スケジュールに余裕を持った計画が必要です。

集合住宅は戸建てに比べて建物が大きく、解体時の騒音・振動・粉塵の影響範囲も広くなります。防音シートや散水の強化、交通誘導員の配置など、近隣対策にかかる費用も増える傾向にあります。

現在入居者がいるアパート・マンションを解体する場合、全員の退去が完了していなければ工事に着手できません。借地借家法により、オーナーから入居者への立ち退き要請には正当事由が必要とされ、立ち退き料の支払いが発生するケースがほとんどです。

延床面積80㎡以上の建物の解体には建設リサイクル法に基づく届出が必要ですが、集合住宅はほぼ確実にこの基準を超えます。また、規模や立地によっては道路使用許可、特定建設作業届なども必要になる場合があります。

解体を決めたら、まず入居者への退去通知を行います。借地借家法では、賃貸借契約の解約には6ヶ月前の通知が必要とされています。立ち退き交渉は弁護士に依頼するケースも多く、退去完了までに半年〜1年程度かかることも珍しくありません。

退去のめどが立ったら、解体業者に現地調査と見積もりを依頼します。集合住宅は戸建てに比べて業者間の価格差が大きくなりやすいため、最低でも3社以上から相見積もりを取ることをおすすめします。

建設リサイクル法の届出（工事着手7日前まで）、道路使用許可申請、特定建設作業届出などを工事開始前に済ませます。届出の手続きは解体業者が代行してくれるケースが多いですが、費用に含まれるかどうかは事前に確認しましょう。

電気・ガス・水道・通信などのライフラインの停止手続きを行います。集合住宅では各戸の電気メーター撤去が必要な場合もあり、戸建てより手配に時間がかかることがあります。水道は解体中の散水に使用するため、最後に停止します。

近隣への挨拶は、工事開始の1〜2週間前に施主と業者が一緒に行うのが一般的です。集合住宅の解体は影響範囲が広いため、戸建ての場合より広い範囲（向こう三軒両隣だけでなく、1ブロック程度）に挨拶しておくと安心です。

内装材の撤去（分別解体）→建物本体の解体→基礎撤去→整地の順で進みます。RC造の場合は圧砕機やブレーカーなどの大型重機を使用するため、騒音・振動が大きくなります。

解体完了後、1ヶ月以内に法務局で建物滅失登記を行います。登記を怠ると固定資産税が課税され続けたり、土地の売却ができなくなったりするため、必ず忘れずに手続きしましょう。

各部屋に残っている家具・家電・ゴミなどは、業者に任せると産業廃棄物として高額な処分費用がかかります。退去完了後、解体前の段階で施主が処分するか、一般廃棄物として安く処分できる業者に別途依頼しましょう。

解体業界は年度末（1〜3月）や9〜10月が繁忙期です。6〜8月は比較的依頼が少なく、業者のスケジュールに余裕があるため、値引き交渉が通りやすくなります。

建て替え予定がある場合、ハウスメーカーに解体も一括で依頼するとマージンが上乗せされます。解体を別の業者に直接発注（分離発注）することで、費用を2〜3割抑えられるケースがあります。

アパート・マンションの解体は、戸建てに比べて費用・工期・手続きの全てが大きくなります。特に入居者の退去交渉や近隣対策は早めに着手する必要があるため、計画的に進めることが成功のカギです。

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