市川市の再建築不可物件とは？売却・解体・活用の現実的な選択肢を解説

市川市の解体工事

市川市の再建築不可物件とは？売却・解体・活用の現実的な選択肢を解説

「市川市で相続した家が再建築不可と言われた…」
「古い家を解体したいが、建て直せない土地らしくて困っている」
このような再建築不可物件に関する悩みを持つ方は、市川市内でも年々増えています。
本記事では、再建築不可物件の基礎知識から、売却・解体・土地活用の具体的な対処法まで、2025年の最新事情を踏まえて詳しくご紹介します。

再建築不可物件とは？

建築基準法では、住宅を新たに建築するには「幅4m以上の道路に2m以上接している土地」であることが原則です。
この条件を満たしていない土地に建つ建物は、建て替えができず、再建築不可とみなされます。

再建築不可になる主な理由

前面道路が私道で、建築基準法の道路と認められていない
路地状敷地で幅2mに満たない接道幅しかない
都市計画上の制限（市街化調整区域）に該当

建物の使用は可能ですが、老朽化により倒壊・全壊した場合、新築はできません。
つまり「解体してしまうと建物が建てられない土地」になってしまうのです。

市川市における再建築不可物件の傾向

市川市では、昭和30〜40年代に開発された旧住宅地や、路地裏・袋小路エリアに再建築不可の土地が点在しています。
特に以下のような地域で相談が多く寄せられています。

真間・国府台などの旧市街エリア
南八幡・稲荷木などの狭小区画住宅地
市川大野駅〜大町周辺の農地転用系宅地

再建築不可物件の3つの選択肢

① 古家付き土地として売却する

建物を解体せず、古家付き土地として売却するのが最も現実的な対応策です。
リフォームして利用したい買い手や、資材置き場・倉庫利用を検討している業者などに売却できる可能性があります。

この場合、建物の状態を可能な限り良く見せることがポイントです。簡易な清掃や修繕を行っておくことで、売却価格も上がりやすくなります。

② 解体して更地として活用する

「安全面の不安がある」「すでに廃墟状態」などの場合は、解体して更地にする選択肢もあります。

ただし、再建築ができないため建物を新築することはできません。そのため、以下のような活用に限られます。

月極駐車場やバイクパーキングとして貸し出し
資材置き場やトランクルームの設置
隣地所有者への売却（筆界調整など）

③ 再建築可能にするための法的手続き

状況によっては、下記の方法で再建築が可能になるケースもあります：

位置指定道路認定の取得（私道→建築基準法上の道路化）
セットバックによる接道条件の調整
隣地と共有で接道幅を確保する通行権確保の法的措置

ただしこれらは時間と費用がかかるため、弁護士や行政書士と連携が必要となります。

解体時の注意点（市川市特有の事情）

市川市の再建築不可物件を解体する場合、下記のような点に注意が必要です。

前面道路が狭く、重機の搬入が難しい現場が多い
養生・粉塵対策が不十分だと近隣クレームが起きやすい
滅失登記（建物の抹消登記）を忘れると、売却時に支障をきたす

また、解体してしまうと建物の固定資産税評価が消滅するため、税務署に対しても適切な手続きが求められます。

当社の解体・売却サポート（市川市対応）

株式会社心和では、市川市内での再建築不可物件に関する多様な実績があります。

無料現地調査による「再建築可否」の判定
解体工事の実施と補助金制度の活用
古家付き土地としての売却戦略アドバイス
不動産会社との連携による早期成約支援

特に住宅密集地や狭小地の解体に強く、近隣への配慮・養生対策なども徹底しています。

まとめ｜再建築不可でも「活かし方」はある

市川市における再建築不可物件は、「価値がない」どころか、活用次第で資産に変わる可能性があります。

解体するか、残して売るか、法的手続きを進めるか──
どの選択肢をとるにしても、正しい知識と専門家のサポートが鍵となります。

「この物件どうするべきか…」と悩んでいる方は、ぜひ当社へお気軽にご相談ください。