2026.03.19

店舗・事務所の内装解体（スケルトン工事）の費用と流れ｜退去時に知っておくべきこと

テナント退去時の「スケルトン戻し」とは？

店舗や事務所を退去する際、賃貸借契約に「原状回復」の条項が含まれていることがほとんどです。その中でも「スケルトン戻し」とは、内装・設備を全て撤去し、コンクリートの躯体（くたい）だけの状態に戻す工事を指します。

住宅の解体とは異なり、内装解体は建物自体を壊すのではなく、テナント部分の造作・設備だけを撤去します。この記事では、内装解体の費用相場と工事の流れ、退去時のトラブルを防ぐためのポイントを解説します。

内装解体（スケルトン工事）の費用相場

内装解体の費用は「坪単価×施工面積」で計算するのが一般的です。業種や内装の状態によって大きく変わります。

業種・用途	坪単価の目安	20坪の場合
事務所（オフィス）	1.5万〜3万円/坪	約30万〜60万円
飲食店（小規模）	3万〜5万円/坪	約60万〜100万円
飲食店（厨房設備充実）	4万〜7万円/坪	約80万〜140万円
美容室・サロン	2.5万〜4万円/坪	約50万〜80万円
物販店舗	2万〜3.5万円/坪	約40万〜70万円

飲食店はグリーストラップ（油脂分離装置）・排気ダクト・厨房設備の撤去が必要なため、他の業種より高くなります。

業種別の内装解体費用・工期・注意点

内装解体の費用は業種によって大きく異なります。設備の種類や撤去の難易度が費用差の主な要因です。以下に業種別の詳細をまとめました。

業種	坪単価の目安	工期の目安（20坪）	主な注意点
飲食店（居酒屋・カフェ・ラーメン店等）	3万〜7万円/坪	1〜3週間	グリーストラップ・排気ダクト・厨房設備の撤去が必要。油汚れが広範囲に及ぶ場合は清掃費用も加算。ラーメン店は特にダクト内の油脂蓄積が多く、清掃コストが高い傾向
美容室・理容室	2.5万〜5万円/坪	1〜2週間	シャンプー台の撤去・給排水管の閉塞処理が必要。シャンプー台は床下に専用の排水配管（トラップ付き）が敷設されており、床を一部解体して配管を撤去・閉塞する作業が発生。セット面の鏡・棚の壁面補修、パーマ液等の薬剤が染み込んだ床材の処理も費用に影響
オフィス・事務所	1.5万〜3万円/坪	3日〜1週間	OAフロア（二重床）の撤去、LAN配線・電話配線の撤去が主な作業。間仕切り壁（パーティション）が多いと費用が上がるが、設備が少ないため他業種より安価
物販店舗（アパレル・雑貨等）	2万〜3.5万円/坪	3日〜1週間	什器・棚・ディスプレイ造作の撤去が中心。特殊な電気設備が少ないため比較的シンプル。ただし大型ショーケースや冷蔵ショーケース（食品物販）がある場合は追加費用
クリニック・医療施設	3万〜6万円/坪	1〜3週間	レントゲン室の鉛ボード撤去（産廃処理が特殊）、医療ガス配管の閉塞、手洗い・滅菌設備の撤去が必要。レントゲン室がある場合は鉛の処分費だけで10万円以上かかるケースも。歯科は診療台（ユニット）の撤去・配管処理が追加

美容室の内装解体で特に注意すべきポイント

美容室・理容室の内装解体は、シャンプー台まわりの排水設備の処理が最大のポイントです。シャンプー台は通常の洗面台とは異なり、床下に専用の排水トラップと配管が敷設されています。撤去にあたっては以下の作業が必要になります。

・シャンプー台本体の取り外し（壁面・床面への固定ボルトの撤去）
・床下の排水配管の撤去または閉塞処理
・給湯管・給水管の閉塞処理
・床の補修（配管撤去後の開口部の処理）

シャンプー台が複数台ある場合は、台数分の配管処理が必要になるため、1台あたり3万〜5万円程度の追加費用が目安です。また、パーマ液やカラー剤が長年染み込んだ床材は、通常の床材撤去より処分費が高くなる場合があります。

千葉県内で店舗の内装解体をご検討中の方は、千葉市・船橋市・柏市・松戸市など、各エリアで対応しております。業種ごとの施工実績もございますので、お気軽にお見積もりをご依頼ください。

費用に影響する5つの要因

①内装の造作量

壁・天井・床の仕上げ材、間仕切り壁、カウンター、棚などの造作物が多いほど撤去費用が上がります。居抜きで入居して自分で内装を追加した場合は、追加分も全て撤去が必要です。

②設備の種類と数

エアコン、給排水管、ガス管、電気配線、給湯器、換気設備など、設備の撤去・処分は個別に費用がかかります。特に飲食店の厨房設備は重量物が多く、搬出にも手間がかかります。

③廃材の処分費

内装解体で出る廃材（石膏ボード、木材、金属、タイル、ガラスなど）は分別して産業廃棄物として処理する必要があります。廃材量が多いほど処分費も比例して上がります。

④建物の階数・搬出経路

2階以上のテナントでエレベーターが使えない場合、廃材の搬出に階段搬出や人力作業が必要になり、費用が加算されます。地下テナントも同様です。

⑤アスベストの有無

築年数が古い建物では、天井材や壁材にアスベスト含有建材が使われている可能性があります。アスベストの除去は専門業者による処理が法律で義務付けられており、追加費用が発生します。

内装解体の工事の流れ

ステップ	内容	期間の目安
①現地調査・見積もり	業者が現地を確認し、工事範囲と費用を算出	1〜3日
②契約・スケジュール調整	オーナーへの工事届出、近隣への挨拶	3〜7日
③養生・準備	共用部の養生シート設置、電気・水道の手配	半日〜1日
④設備撤去	エアコン・厨房機器・照明器具等の取り外し	1〜2日
⑤内装解体	壁・天井・床・間仕切りの撤去	2〜5日
⑥廃材搬出・処分	分別した廃材をトラックで搬出	1〜2日
⑦清掃・引き渡し	スケルトン状態に清掃し、オーナーに引き渡し	半日〜1日

20坪程度の店舗であれば、工事期間は1〜2週間が目安です。飲食店など設備が多い場合や、ビルのルールで作業時間に制限がある場合は、さらに日数がかかることがあります。

退去時のトラブルを防ぐ3つのポイント

賃貸借契約書の「原状回復」の範囲を確認する

「原状回復」の定義は契約書によって異なります。「スケルトン戻し」なのか「入居時の状態に戻す」なのかで、工事の範囲と費用が大きく変わります。契約書の文言を確認し、不明な点はオーナーや管理会社に確認してください。

特に注意すべきは以下の点です。

・「入居前の状態」とはどの状態を指すか（写真や図面で記録があるか）

・入居前から存在していた設備（前テナントの残置物）は撤去対象か

・床や壁の下地まで撤去する必要があるか

退去の3か月前には動き始める

内装解体は見積もり依頼から工事完了まで1か月程度かかります。退去日が決まったら、遅くとも3か月前には解体業者への相談を始めましょう。年度末（3月）は繁忙期で業者の予約が取りにくくなるため、早めの手配が重要です。

オーナー指定業者と自分で手配する業者を比較する

賃貸借契約に「原状回復はオーナー指定の業者に依頼すること」という条項がある場合があります。ただし、その場合でも相見積もりを取って比較交渉することは可能です。指定業者の見積もりが相場より著しく高い場合は、オーナーに交渉する余地があります。

内装解体と建物解体の違い

項目	内装解体（スケルトン工事）	建物解体
対象	テナント部分の内装・設備のみ	建物全体（基礎含む）
目的	原状回復・次テナントへの引き渡し	更地にする
届出	原則不要（80㎡以上は建設リサイクル法届出が必要な場合あり）	建設リサイクル法届出・建物滅失登記
工期	1〜2週間	2〜4週間以上
費用	坪1.5万〜7万円	坪2.5万〜7万円

まとめ

店舗・事務所の内装解体（スケルトン工事）は、業種や設備の状態によって費用が大きく変わります。退去日が決まったら早めに動き、賃貸借契約の原状回復範囲を正確に把握した上で、複数業者から見積もりを取ることが費用を抑えるポイントです。

株式会社心和では、店舗・事務所の内装解体にも対応しています。テナント退去に伴うスケルトン工事のお見積もりは無料ですので、お気軽にご相談ください。

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